法拍房纳入限购范畴 刚需捡漏机会多了

发布时间:2021-12-22 04:15 来源:第一财经 原文链接:点击获取

法拍房纳入限购范畴 刚需捡漏机会多了

作者: 郑娜

[ “去年成交价一般都要接近或超过市场价,今年以来成交价基本在市场价的8.5折~9折。” ]

绕过限购规则的法拍房漏洞,如今终于被堵上了。

12月19日,最高人民法院发布关于司法拍卖房产竞买人资格的规定,其中提到司法拍卖房产活动,受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的,人民法院不予准许。

由已对法拍房进行限购的城市表现来看,在成交量、价上多趋于平稳。而对于有资格的购房者来说,这或许又多了条捡漏的渠道。

市场火热引发补漏

仅从价格来看,法拍房算得上是“低价捡漏”的代名词。

2020年初,上海某购房者历时半年,成功捡漏,以近600万元的总价在虹口区拍下一套面积约150平方米的房子,均价在4万元左右;而虹口区新房均价多在10万元以上,二手房价格稍低,亦保持在6万元以上。

在上海成交价高出市场价50万~100万的情况不鲜见,成都成交溢价20%被认为是普遍现象,而在新房均价仅在万元左右的长沙,则有部分法拍房被拍出2万元以上的高价。

不过,相较而言,法拍房不限购是吸引购房者更为关键的因素。

在沪工作生活已8年的张力(化名),在上海已缴满五年社保,没有上海户口且仍是单身状态无法购房,希望通过法拍房方式购置房产。但2021年以前上海受到二手房市场复苏的影响,法拍房的市场也被带动。

“溢价太高了,”他回忆道,“一套房(成交价)比周边的(二手房)贵出50万,是很正常的现象,尤其是没有租赁和占用的。”这让预算有限的他始终无法拍到合适的房源。

据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》,网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价的70%;若流拍,则二次拍卖时可在第一次流拍价的基础上最多再打8折。

而在法拍房被纳入限购的政策出台之前,市场上已有风声。“有很多都是高出(市场价)100万元左右成交。”

从事法拍房中介业务的蓝鲸资产统计数据显示,上海法拍房市场自2020年4月明显回暖,成交溢价率(成交价/评估价)开始逐步超越100%,并维持至2020年末;同时,以中位数计,报名人数也从3月的套均5人,升至4月份突破10人,也就是说超过一半的房子的报名人数都超过了10人,此后基本保持在8人左右。

“上海的房子保值增值,没资格的人愿意花50万~100万买这个资格,”某对上海房地产市场熟悉的机构人士表示,“而且大家潜意识里也觉得房价很容易就能涨回来,不会亏。”

类似的情况也在其他基本面良好的城市常有出现。

新房均价保持在万元水平的长沙,近两年有法拍房出现了2万元/平方米以上的高价。今年3月初,一套位于八方小区的学位房则拍出了4.5万元的单价。2020年4月,成都天府新区一套位于戛纳湾金棕榈小区的93.49平方米的高层拍卖,99.5万元的起拍价,经过122轮竞买,以240万元的价格拍出,均价约为2.57万元,同期该小区二手房成交均价最高不超2万元。

法拍房不限购引来不少投资者的关注。有在成都从事法拍中介业务的人士告诉第一财经,“限购之前,八成客户都是外地客户,溢价20%都很正常。”

这促使许多热点城市展开了对法拍房的调控。2021年初以来,包括上海、杭州、成都、长沙在内的多个城市先后将法拍房纳入限购。

2021年1月,上海率先打起了补丁,将法拍房纳入限购范围之内,参与竞买前需要确认购房资格;3月,杭州市发布新规,要求参与杭州市限购范围内住房司法拍卖的竞买人,须符合本市住房限购政策;3月23日,成都明确法拍房也要符合限购要求;4月长沙加入了法拍房限购队伍。如今,最高法的规定则将全国范围内的法拍房统一纳入了限购范围中。

限购后市场降温

在法拍房已被纳入限购的城市中,市场已逐步显出平稳的迹象。

“限购之后,参与的人明显减少了。”在上海从事法拍房咨询业务的人士向记者介绍。

在上海,有资格的购房者通常选择比较多,限购后的法拍房市场明显降温。“去年成交价一般都要接近或超过市场价,今年以来成交价基本在市场价的8.5折~9折。”上述人士表示,“算是比较理想的价格。”

成都的法拍房成交价格也在限购后趋于稳定,溢价情况有所减少。上述成都法拍中介人士向记者表示,法拍房限购之后,其客户也有所减少,“(现在的)客户主要还是想买新房,由于他的购房资格是普通类型,想要买热门楼盘只是陪跑,摇不到号,然后才会关注法拍。”

在58安居客研究院院长张波看来,法拍房限购后对于住宅类的项目有一定影响,尤其是限购从严的地区,由于可参与人数的减少,会对拍卖的成功率、成交价有不同程度的影响。

11月初,杭州有法拍房以低于市场价约300万元的价格成交,其中位于滨江区江南实验学区一套房产以总价600万元成交,单价约3.57万元,而同小区二手房挂牌均价多在5万元。

不过,“法拍房限购更大程度上是堵政策漏洞,并没有限制房产本身的拍卖,”张波进一步表示,“有限购的城市往往具有人口流入量大、市场热度总体偏高的特点,市场上对于住宅类法拍房的关注依然会维持一定高度。”

事实上,2017年就已将法拍房纳入限购的北京,近来的成交保持着平稳的态势。瀚海数据研究院数据显示,11月份,北京法拍房成交263套,而第三季度总成交套数为781套,月均成交数量基本持平。价格方面,11月的成交折扣为7.5折,已连续6个月成交折扣在8折以下。“入场信号明显”,瀚海研究院称。

由房源本身质素导致的市场分化已初现,多城仍有优质房源溢价成交。10月中旬,位于北京西城金融街丰汇园小区一处房产,地处二环,吸引了12人报名,近2万人围观,最终溢价91%成交。同样地,一线城市如广州、深圳,三四线城市如绍兴、泉州等,亦有溢价率超过100%的法拍房成交。

上述业内人士向第一财经表示,“优质房源的成交量一直很高,流拍到二拍或者变卖的,或多或少都有一些瑕疵。”

市场有所分化,但对于不良资产处置来说,法拍房仍是优质资产。

安信万邦资产管理有限公司总经理马赛向第一财经表示,法拍房的价值、流动性都依托在房子上,比较容易看懂,在各类不良资产中是好出手的形式。在他经手过的法拍房业务中,通常总价在几百万左右的最易出手。

值得一提的是,无论是对于房地产市场,还是不良资产处置,法拍房的体量都不大,不会对市场产生太多影响。但这对于有资格的购房者来说,“参与的人少,捡漏的机会也就相对多了。”有对房地产市场熟悉的分析师向记者表示。

[作者:佚名]